根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《甘肅省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（甘政辦發〔2020〕42號），為進一步促進我市土地資源優化配置和節約集約利用，建立健全城鄉統一的建設用地二級市場，我局制定了《酒泉市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施辦法（征求意見稿）》，現面向社會公開征求意見。
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附件：酒泉市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施辦法（征求意見稿）
酒泉市自然資源局
2020年12月23日
酒泉市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施辦法
（征求意見稿）
為認真貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34 號）和《甘肅省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（甘政辦發〔2020〕42號），進一步促進酒泉市土地資源的優化配置和節約集約利用，加快工業化和城鎮化進程，盤活利用存量土地資源，推進城鎮低效用地開發，建立城鄉統一的建設用地二級市場，推動我市經濟高質量發展，制定本辦法。
一、完善建設用地使用權轉讓機制
?。ㄒ唬┟鞔_建設用地使用權轉讓形式。建設用地使用權轉讓包括買賣、交換、贈與、出資及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移的行為。地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移，涉及房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定辦理。
?。ǘ┮詣潛芊绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓的未經批準不得擅自轉讓；需轉讓的，劃撥建設用地使用權人應向縣級以上自然資源部門提出申請，經自然資源部門審核通過的，擬定處置方案報縣級以上人民政府批準；轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓金，按原劃撥用地性質辦理不動產轉移登記手續；轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》或受讓人申請變更為有償使用的，在符合國土空間規劃和相關法律法規的前提下，對不改變土地及建筑物、構筑物用途的，補繳土地出讓價款按照現狀市場價格減去劃撥土地使用權價格合理確定；依法變更規劃條件的，受讓方持轉讓鑒證材料向縣級以上自然資源主管部門申請，自然資源主管部門結合宗地具體情況制定國有建設用地使用權出讓方案，報縣級以上人民政府批準后與受讓方簽訂出讓合同，由受讓方足額繳納土地出讓金后依法辦理不動產轉移登記。
（三）以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓。在符合法
律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由； 原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定；建設用地使用權轉讓后土地使用年限為原出讓合同約定的剩余年限。
（四）以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓。
參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后， 可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
?。ㄎ澹┙ㄔO用地使用權分割、合并轉讓。土地分割、合并應符合規劃要求，權屬和產權關系清晰，分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，滿足規劃、消防、用水、用電、用氣和采暖等要求，分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產、經營和獨立使用功能。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益；已建成部分的容積率、建筑密度等指標達到原地塊規劃指標上限或政府規劃重新調整的，在未完善相關用地手續情況下不得分割轉讓；已建成的工業項目用地分割轉讓的，不得影響產業鏈延續和企業正常生產經營活動；項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分割轉讓；土地合并 所涉及的宗地應當為界線相鄰地塊，且土地權屬性質、使用權類型一致。多宗地合并涉及剩余出讓年限不一致的，應當補繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記。
?。嵤┎顒e化的稅收政策。充分發揮稅收政策在土地
二級市場中的調節作用，進一步盤活存量建設用地。在《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》授權地方權限內,探索實施城鎮土地使用稅差別化政策，促進土地節約集約利用。對閑置低效用地，應充分發揮土地管理和稅收調節作用，依法促進低效用地轉讓再開發利用。依法落實減稅降費政策，降低交易成本。2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，對我市增值稅小規模納稅人減按 50%征收城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加。
二、完善建設用地使用權出租機制
?。ㄆ撸┮幏兑杂袃敺绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權出租管理。 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關
約定。按程序辦理國有建設用地使用權出租備案手續，不需繳納土地出租收益。土地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同。
?。ò耍┮幏秳潛芙ㄔO用地使用權出租管理。以劃撥方式取
得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。承租人不得在承租的劃撥土地上進行建筑物新建、翻建、擴建。
?。ň牛I造建設用地使用權出租環境。市、縣級自然資源
部門要強化服務意識，建立提供建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。及時統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發布出租市場動態信息和指南。
三、完善建設用地使用權抵押機制
?。ㄊ┟鞔_不同權能建設用地使用權抵押的條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃
方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。
?。ㄊ唬┓艑拰Φ盅簷嗳说南拗?。按照債權平等、適度放
寬的原則，自然人、企業均可作為抵押權人，依法申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押登記，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。
?。ㄊ┮婪ūＵ系盅簷嗄?。探索允許營利性的養老、教
育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。抵押權實現后，仍須按原用途使用土地，不能 隨意變更，確保抵押權實現時利益相關人權益不受損。各地要進一步完善抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定的配套措施，探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場風險。
（十三）合理確定建設用地使用權抵押價值。土地使用權
抵押，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同。土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應按照規定辦理抵押登記。以劃撥方式取得的建設用地使用權，應連同其地上建筑物一并依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。劃撥土地使用權抵押，其抵押價值應根據劃撥土地使用權權益價格計算。劃撥土地價格可根據《自然資源部辦公廳關于印發〈劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）〉的通知》（自然資辦函〔2019〕922 號）的有關規定科學合理評估。
四、建立運行模式，規范市場秩序
?。ㄊ模┙⒔灰灼脚_。各級自然資源部門依托現有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉統一的土地市場交易平臺， 提供交易場所，建立土地二級市場網上交易系統，辦理交易事
務，提供土地二級市場信息發布、交易、成交確認、合同簽訂等一站式服務。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息。按照全國統一的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。要加強統計分析，定期發布出租市場動態信息和指南。市土地二級市場服務機構要專門設立資金監管賬戶，為委托交易、網上交易提供保障，確保交易資金安全。市級平臺要做好與省級平臺的銜接，實現數據互聯互通，同時結合自然資源“一張圖”建設，推動數據共享。有條件的縣市區要大力推進線上交易平臺和信息系統建設，積極推廣“互聯網+政務服務”模式，爭取在 2020 年年底前建成網上交易系統，實現網上交易。
?。ㄊ澹┮幏督灰琢鞒?。全面梳理土地轉讓、出租、抵押
涉及的業務環節，建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程，從交易申請、受理、審核、信息發布、事項辦理、稅費繳納、登記歸檔等方面制定全要素、全方位、
全流程的交易程序，編制建設用地使用權轉讓、出租和抵押操作指南，采取多種形式向社會公示?？勺孕袇f商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低 20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。要對建設用地使用權交易中出讓合同和劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規性等進行審核，對違反有關法律法規規定或未達到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書約定、違反交易規則的，不予辦理相關手續。
?。ㄊ┘訌娦畔⒐蚕?。建立土地二級市場交易信息平臺
和不動產登記信息平臺的互通共享機制。對土地使用權人因與其他權利主體存在合同、債權債務等糾紛，被法院強制將土地使用權或連同地上房產拍賣或以物抵債，導致土地使用權轉移的案件，自然資源主管部門應同法院之間建立人民法院執行中涉及土地使用權處置有關問題協同機制，推進信息共享和網絡執行查詢，自然資源主管部門應當向法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務等。自然資源主管部門應配合法院會同住建、財政、國資委和稅務部門建立聯席會議制度，共商處置方案，建立健全拍賣公告公示處置流程和細則， 司法處置土地可進入酒泉市土地二級市場交易平臺交易。涉地資產處置的，資產權利人在處置前應征求宗地所在地的市、縣自然資源部門意見，作為國有資產處置依據，并如實告知當事人。進一步規范國有涉及資產處置管理流程，規范土地產權權屬、自然資源主管部門審核、部門協調機制、繳納稅款、審理土地資產處置報告等相關內容。要加強涉地股權轉讓和涉及房地產交易管理的信息互通，自然資源、住建、稅務、市場監管等部門要及時準確提供涉地股權轉讓的注冊登記、房地產交易等信息，實現信息互通共享。
五、健全服務體系，加強市場監測監管
?。ㄊ撸┨峁┍憬莘?。落實省政府提出的“馬上辦、網上辦、就近辦、一次辦”要求，持續推進“互聯網+政務服務”，市級交易部門在市民中心入駐窗口，各縣（市、區）要結合本地實際設立交易受理窗口，整合交易、不動產登記、稅務、市場監
管、住建、金融等部門信息資源，建立信息共享、流程規范、辦理快捷的業務聯辦工作模式，明確各部門職責，優化辦事流程，提供辦事指南，嚴格落實限時辦結制、服務承諾制，為交易各方提供高效便捷的服務，實現“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。
?。ㄊ耍┮幏吨薪榉?。發揮社會中介組織在市場交易活
動中的橋梁作用?？赏ㄟ^公開招標方式，選取具備業務資質、信用良好的土地評估機構建立評估機構備選庫，為土地二級市場交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等中介服務。加強對其指導和監管，引導其誠信經營；對失信的中介組織，建立懲戒和退出機制。
?。ㄊ牛┘訌娛袌霰O測監管。建立健全土地二級市場動態
監測監管制度，完善監測監管信息系統，加快建立公示城鄉統一的土地等級價格體系。完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。建立土地二級市場交易價格申報機制，各類交易主體要如實申報交易價格，不得瞞報或者作不實申報，否則將被納入誠信體系實施懲戒。申報價格有異常波動時，限制交易。土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定。
?。ǘ┩晟剖袌稣{控。各縣（市、區）人民政府要因地
制宜，堅持問題導向，以建設用地轉讓促進存量建設用地和閑置土地盤活為方向，統籌推進城鎮低效用地再開發，促進土地節約集約利用。加強土地一、二級市場聯動，著力消化批而未供和閑置土地，不斷提高供地率。充分發揮土地二級市場盤活存量土地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。
?。ǘ唬┩晟菩庞皿w系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。市、縣土地交易機構要加強對交易各方的信用監管，建立以“雙隨機、一公開” 監管為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的監管機制，對交易行為、交易辦理程序等是否合規進行隨機抽查，
將抽查情況采取適當的方式予以公開。嚴格對土地交易各方的責任追究，對未按規定及時在土地交易機構辦理土地使用權交易備案、在不動產登記機關辦理登記的，或違反土地使用權交易相關規定擅自進行交易的，應責令終止交易行為并依法進行查處。將違法違規行為處罰后納入社會信用體系，啟動失信企業協同監管和聯合懲戒機制，推進土地市場信用體系共建共治共享。
六、保障措施
?。ǘ┳ズ媒M織實施。各縣（市、區）人民政府作為土地市場建設的責任主體，要切實加強組織領導，統籌部署土地二級市場建設工作，結合本地實際，及時完善工作機制。市自然資源部門要會同財政、住建、國有資產監督管理、稅務、
市場監管、金融等有關部門，建立推進土地二級市場工作部門間聯席會議制度，形成工作合力，明確分工，細化落實部門職責，做好場所、人員和經費保障，確保各項工作舉措和要求落實到位。
?。ǘ┘訌娦麄饕龑?。要加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，強化政策解讀，及時總結推廣典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規范、節約集
約用地的意識，切實提高資源配置和利用效率。
?。ǘ模┩晟婆涮状胧?。市自然資源局要按照國務院和省、市政府有關要求，加強政策研究，出臺交易規則，制定完 善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易辦法和配套制度，創造更加開放、便利、透明的交易環境，確保土地二級市場規范有序發展。
?。ǘ澹┞鋵嵎煞ㄒ?。各地要嚴格執行《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規，確保建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易依法依規進行。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，科參照本意見執行。